fbpx

У вас проблемна іпотека? Що треба знати і робити, щоб кредитори не забрали житло

Головною проблемою багатьох позичальників є помилкові уявлення про відносини з кредитором – банком або фінансовою компанією, яка придбала права вимоги до боржника в банку, – та про іпотеку. Знайомство з реальністю, на жаль, буває доволі болючим.
Олег Париляк, партнер Адвокатського об'єднання Моріс Ґруп, керівник практики банківського та фінансового права, розповідає про поширені помилки позичальників і дає поради, як зберегти житло з найменшими витратами.
1
"Банк – банкрут. Мій кредит спишуть"
Протягом 2014-2016 в Україні було визнано неплатоспроможними 90 банків. Майже усі ці банки досі перебувають у процедурі ліквідації.

Кредити позичальників (юридичною мовою «права вимоги») – це активи банку. Таких активів, де боржниками є тільки фізичні особи, на балансі неплатоспроможних банків обліковується на загальну суму 100 млрд. грн!

Не повернуті банку кредити – це не повернуті банком депозити. Тому борги у жодному разі не будуть списані.

Права вимоги банки продають на інтернет-аукціонах через систему ProZorro.Продажі, а отримані від реалізації кошти спрямовуються на виплати кредиторам банку, у тому числі і громадянам-вкладникам, які плекають надію на повернення своїх депозитів.

2
"Всі борги скуповують колектори за безцінь. Прості люди позбавлені можливості викупити свій борг зі знижкою"
Можливість викупу на аукціоні власного боргу є. Багато боржників так і зробили, і це найрозумніше рішення.

Щоправда, боржникам не дозволено брати участь у торгах безпосередньо, але це не є проблемою – позичальники діють через третіх осіб, яким довіряють. Крім того, права вимоги «вроздріб» торгуються зі зниженням ціни на 80%. Це означає, що боржникам надали можливість викупити свій кредит, оплативши лише 20% від суми боргу, що розраховується за формулою «тіло кредиту + нараховані відсотки».

Розібравшись у нескладній процедурі участі в торгах або залучивши професійного консультанта за невелику комісію, позичальники могли б закрити борг за п'яту його частину. Однак недалекоглядність та легковажність призводять до того, що величезна кількість кредитів не викуповуються на індивідуальних торгах.

Такі не продані права вимоги банки об'єднують у пули, що містять від кількох десятків до сотні кредитів та коштують 10-15 мільйонів гривень на мінімальній ціні. В аукціонах з продажу кредитних портфелів беруть участь уже професійні учасники ринку – фінансові компанії, які володіють ліцензією на здійснення факторингової діяльності.

Вартість пулу знижується до 4% від суми боргу на перших торгах та до 0,8% на других, якщо портфель не був проданий.

Для фінансової компанії придбання кредитного портфеля є інвестицією. На відміну від банку, який був обмежений у можливостях активної роботи з величезною армією несумлінних боржників, фінансові компанії інвестують кошти у юридичний супровід доволі не великого портфелю. Відтак боржник вперше за багато років згадує, що у нього є борг, та усвідомлює, що у нього з'явився новий активний кредитор.

3
«Я багато років не платив. Пропущено строки позовної давності до мене. Мені нічого не буде»
Справді, є чимало випадків, коли банками пропущено строки позовної давності до боржників. Але перш ніж тішитися з цього приводу, варто уважно перечитати договір іпотеки.

Закон передбачає не тільки судовий спосіб задоволення вимог іпотекодержателя, але й позасудовий. Строки позовної давності обмежують можливість лише для вирішення спору в суді. Якщо при підписанні договору іпотеки боржник надав дозвіл на звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом реєстрації права власності на нерухоме майно за іпотекодержателем (стаття 37 Закону про іпотеку) або дозволив іпотекодержателю продати майно від свого імені третій особі (стаття 38 Закону, на юридичній мові «іпотечне застереження»), то фінансова компанія не піде до суду.

Боржнику буде направлено вимогу про усунення порушень, і через 30 днів з моменту її вручення фінансова компанія піде до реєстратора, який цілком законно переоформить майно у власність компанії. І ніякого окремого дозволу на такі дії від боржника не потрібно. Такий дозвіл позичальник надав, підписуючи договір іпотеки з іпотечним застереженням.

Якщо ж іпотечне застереження відсутнє і строки позовної давності пропущено – боржнику пощастило. Та все ж варто звернутися до юристів, оскільки суд не застосовує строки позовної давності «автоматично». Кредитор навіть з пропущеним строком все одно має право звернутися до суду, і в такому разі боржнику необхідно заявити вимогу про застосування строків позовної давності та відмову у позові з цієї причини.
4
«Я не прийму вимогу про усунення порушень, не підпишу поштове повідомлення, тому кредитор не матиме документа, який підтверджує вручення мені вимоги, і не зможе переоформити на себе моє майно. Без мого підпису реєстрація права власності незаконна»
На жаль, є випадки, коли подібні поради дають своїм клієнтам навіть практикуючі, але не зовсім фахові юристи. Якби реалізація права на позасудове стягнення предмета іпотеки залежала від волі іпотекодавця, від його підпису, то така норма була б «мертвою».

По-перше, склалася уже судова практика, відповідно до якої відмова боржника від отримання письмової вимоги іпотекодавця про виконання порушеного зобов'язання та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги, засвідчена працівником кур'єрської служби, свідчить про належне повідомлення боржника.

По-друге, закон не встановлює вимог до документа, який підтверджує факт вручення іпотекодавцю вимоги. Як правило, фінансові установи надсилають вимоги, користуючись послугами Укрпошти, яка у свою чергу керується Правилами надання послуг поштового зв'язку, затверджених постановою КМУ від 05.03.2009 року № 270. Зазначені Правила вимагають підпису листоноші, який вручив кореспонденцію, на повідомленні про вручення, а не одержувача. Якщо ж іпотекодавець умисно уникає зустрічі з листоношею, то кредитори вдаються до послуг кур'єрської служби, працівники якої доставляють лист до адресата та фіксують вручення на відео.

Звичайно, можна переховуватися тривалий час, однак це навряд чи ефективний спосіб вирішення проблеми. Іпотека нікуди не подінеться, обтяження на майно у державному реєстрі не дозволить власнику розпорядитися ним - продати, подарувати.

5
«В Україні діє мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті. Поки діє мораторій, не варто перейматися»

Так, такий закон існує, проте він втрачає чинність 21.10.2020 року.

85% усіх іпотечних кредитів в Україні було видано фізичним особам в іноземній валюті. Це була неймовірна недалекоглядність як банків, так і позичальників, і регулятора також. Мораторій було введено Верховною Радою України у 2014 році як тимчасовий захід урегулювання проблеми неплатоспроможності і буде скасовано у зв'язку з набранням чинності Кодексу України з процедур банкрутства. Кодекс, зокрема, передбачає процедуру банкрутства фізичної особи (чого раніше не було) та можливість реструктуризації боргу за іпотечним кредитом, який буде розрахований, виходячи з ринкової вартості іпотечного майна (будинку, квартири), а не із суми заборгованості.

Такий спосіб вирішення проблеми є вигідним та цікавим лише на перший погляд та у випадках, коли боржник не має бажання втрачати іпотечне майно та спроможний гасити борг, сумлінно дотримуючись графіка реструктуризації.

По-перше, особлива процедура реструктуризації застосовується виключно у випадках, коли іпотечне майно є єдиним місцем проживання боржника. Для її початку необхідно зібрати значний перелік документів, які підтверджують неплатоспроможність.

По-друге, ця процедура не є безкоштовною. Необхідно внести авансом суму винагороди арбітражного керуючого за виконання ним повноважень на депозитний рахунок господарського суду.

По-третє, залежно від площі нерухомого майна, переданого в іпотеку строк реструктуризації складатиме 10 або 15 років, а на суму боргу будуть нараховуватися відсотки у розмірі українського індексу ставок за дванадцятимісячними депозитами плюс 1 або 3 відсотки. Порушення боржником графіку погашення матиме наслідком продаж майна з торгів. За таких умов варто добре порахувати, що вигідніше – реструктуризація з виплатою усієї вартості житла та відсотків чи домовленість із кредитором про прощення частини боргу.

Однією з найбільших помилок є впевненість у тому, що під час дії мораторію звернення стягнення на предмет іпотеки не можливий. Так, він дійсно не можливий лише у судовий спосіб – суди приймають рішення на користь кредиторів, але відкладають їх примусове виконання до моменту припинення мораторію.

Однак, на практиці мораторій не є перешкодою для переоформлення предмета іпотеки у позасудовий спосіб. Така позиція підтримана рішенням Верховного Суду України, який, виходячи з тексту закону «не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно», прийшов до висновку про те, що згода власника надана в момент підписання договору з іпотечним застереженням. Варто зазначити, що така судова практика є неоднозначна, а Велика Палата ВСУ ще не визначилася з цього питання.

6
«У житловому приміщенні, яке є предметом іпотеки, зареєстровано малолітню дитину. Кредитор не має права забрати житло та виселити мешканців без дозволу органів опіки і піклування. Для цього він зобов'язаний надати інше житло»

Справді, для вчинення будь-яких правочинів щодо нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, необхідний попередній дозвіл органів опіки та піклування. Проте такого дозволу не потрібно у процедурі позасудового звернення стягнення іпотеки.

Законом України «Про іпотеку» передбачено, що особам, яких виселяють із житла-предмета іпотеки у зв'язку зі зверненням стягнення на нього, інше постійне житло надається, якщо це житло було придбане не за рахунок отриманого кредиту. Ця норма викликає у боржників відчуття захищеності.

Однак, навіть якщо майно придбане не за кредитні кошти, а за власні, не варто передчасно святкувати. Аналіз змісту статей чинного Житлового кодексу Української РСР та Цивільного кодексу України свідчить про те, що право члена сім'ї власника будинку (квартири) користуватися цим житлом існує лише за наявності у власника права приватної власності на це майно. Тобто припинення права власності на житло, припиняє право інших членів сім'ї попереднього власника на користування ним.

Саме через це кредитори, як правило, не подають позови про виселення, а після реєстрації права власності на іпотеку в позасудовий спосіб звертаються до суду з позовними вимогами про визнання боржників такими, що втратили право на користування житлом. Відповідна судова практика на користь кредиторів на сьогодні уже є усталеною.

7
Що робити?

Якщо у вас є іпотечний кредит, поцікавтеся у банку його долею. Викупіть його на прилюдних торгах і спіть спокійно.

Якщо кредит викупила особа, яка не має ліцензії на факторингову діяльність, ви можете оскаржити таке відступлення та повернути право вимоги у банк. Відповідна судова практика склалася. Однак, варто замислитись чи вигідне вам таке повернення? Чи варто витрачати кошти на судову тяганину? Якщо й вдасться повернути боргові зобов'язання у банк, то швидше за все, вони будуть включені у пул кредитів та продані на аукціоні «оптом».

Обов'язково зверніться до фахового юриста за консультацією. Ринок проблемних активів є специфічним, правове регулювання перебуває на етапі становлення. Потрібен досвідчений спеціаліст, який говоритиме вам правду про ваші ризики та зможе захистити ваш інтерес у суді або в переговорах з кредитором. Розуміння правди – основа захисту вашого інтересу.

Ваш кредитор зовсім не хоче відбирати у вас ваше майно. Його мета якомога швидше повернути інвестицію, отримати прибуток та інвестувати далі. Звернення стягнення на майно призводить до додаткових витрат на його утримання, охорону, подальший продаж, сплату податків, а також на юридичний супровід, у тому числі на недешеву оплату праці адвокатів у судах для обох сторін. Домовитися після програшу буде значно дорожче та складніше або й взагалі не буде такої можливості. Враховуючи невелику собівартість кредиту для фінансової компанії, поле для компромісу у переговорах дуже велике. Варто його шукати.

У вас проблемна іпотека? Що треба знати і робити, щоб кредитори не забрали житло 1
Публікація у партнерстві з юридичною компанією Моріс Ґруп.

Адвокатське об'єднання Моріс Ґруп визнано юридичною фірмою року з врегулювання проблемної заборгованості на щорічній церемонії Legal Awards 2019, що проводиться фаховим виданням «Юридична практика». Компанія впродовж останніх п'яти років надає юридичні послуги Фонду гарантування вкладів фізичних осіб, банкам, іншим фінансовим установам в роботі з проблемними активами та стабільно входить до числа кращих юридичних фірм у цій галузі.

Якщо ви знайшли помилку, будь ласка, виділіть фрагмент тексту та натисніть Ctrl + Enter

Повідомити про помилку

Текст, який буде надіслано нашим редакторам: