В Івано-Франківську триває будівельний бум. Регіон в лідерах! Деякі об’єкти позиціонуються як житло преміумкласу. Як складається ціна таких пропозицій, адже загальноприйнятого стандарту «елітарності» житлової нерухомості в Україні немає?
Оголошую об’єкт елітним!
Регіональні асоціації девелоперів створюють свої класифікації. Однак калькувати, наприклад, київські стандарти на регіони не можна. Тому кожен забудовник по-своєму уявляє «елітне житло» і закон при цьому не порушує.
Насправді у класифікаціях є сенс: краще хоч якийсь порядок, ніж його відсутність. Але щоб не загрузнути в купі даних, варто орієнтуватися на ключові фактори преміальності. Вони присутні в усіх класифікаціях в якості обов’язкових для елітної нерухомості, наприклад, у класифікації Української Будівельної Асоціації.
Важливо! Для категорій нерухомості класом нижче ці критерії не є обов’язковими:
- Безпека – сигналізація, цілодобова охорона території та таке інше.
- Прибирання території та технічне обслуговування комунікацій.
- Доступність інфраструктури і транспортних розв’язок.
- Відстань від промислових об’єктів (не менше 5 км).
- Ексклюзивне архітектурне рішення.
- Соціальний статус сусідів.
- Наявність зеленої зони.
- Щільність забудови (до 8000 кв. м на 1 га).
Кожен з цих чинників є ключовим при оцінці вартості житла
Наприклад, ви купуєте квартиру в сучасній багатоповерхівці з прекрасним краєвидом. Але через кілька років поруч виростає цілий квартал – щільність забудови зросла, зелена зона скоротилася, і ніякої панорами з вікна. Такі приклади є навіть в Івано-Франківську. Отже, знижується ринкова вартість об’єкта, а потім змінюється і соціальне оточення. «Вибачте, але ваш актив помітно подешевшав».
Константа преміуму та проблема community
По-справжньому елітне житло ніколи не падає в ціні – це єдина об’єктивна оцінка преміальності. Навіть при вкрай несприятливих економічних або політичних умовах його вартість зростає. Наприклад, за даними журналу «Форбс», ціни на нерухомість в Нью-Йорку не опускалися навіть після теракту 11 вересня 2001 року і продовжували рости! Диво?
Ніяких чудес, просто преміум – це завжди набір унікальностей, на які не можна вплинути ззовні
Купуючи елітну квартиру в багатоповерхівці, нехай і в дуже приємному і тихому районі Івано-Франківська, не можна бути впевненим, що поруч незабаром не виросте новий житловий комплекс. Тим часом, початкова вартість такого житла є співвідносною з ціною окремого будинку із власною територією, а іноді і перевищує її.
Наприклад, окремі пентхауси у місті пропонують за ціною у $330 тис., а вартість квадратного метра квартир в центрі легко долає позначку $1,2 тис.
Як уникнути ризиків
Альтернативою можна вважати таунхаус або сучасний котедж. У першому випадку йдеться про будинки у межах міста, розділених, по суті, на окремі типові квартири з власним входом. Зазвичай площа житлового приміщення не перевищує 150 м кв. (дуже рідко доходить до 300 м кв.), а його вартість є співвідносною із ціною звичайної квартири. На сьогодні в Івано-Франківську є пропозиції таунхаусів від 86 до 135 м кв. за ціною $45-75 тис.
Деякі назвуть такий тип житла компромісом між міською квартирою з усіма зручностями і власним житлом за межами міста. Власне, у цьому і полягає основна перевага таунхаусів. Серед недоліків – обмеженість особистого простору (як правило, їх будують там, де є дефіцит землі) і наявність сусідів, з якими доведеться жити буквально пліч-о-пліч, тому до преміуму такі об’єкти не належать. Інша справа – приватні будинки.
Забезпечені франківчани давно оцінили переваги життя у власному будинку. У преміумсегменті пропозиції починаються від $220 тис. за об’єкти в Угорниках та Микитинцях. Як правило, це вторинний ринок, тому новим господарям доведеться ще вкластися в ремонт і переробку інтер’єру на власний смак. Максимальна ціна становить $ 550 тис. – за особняк на найживописнішій і улюбленій туристами вулиці Івано-Франківська.
Щоправда, тут преміум часто обмежується площею власної території. За парканом, як правило, від нього не залишається і сліду (це до питання про комфортне соціальне оточення або community). А якщо будинок раптом опиниться в районі активної забудови, то екологія і приватність теж стають під великим питанням.
Варто зазначити, що проблема community спостерігається у всіх містах України
Радянська ідея загальної матеріальної рівності проявляється в найхимерніших формах донині. Наприклад, у київській престижній «сталінці», де ціна за квадратний метр обчислюється тисячами доларів, можуть бути сусідами учасник списку Forbes і нащадок радянської партноменклатури, який веде асоціальний спосіб життя. Обом можна тільки поспівчувати, адже вони отруюють один одному життя.
У країнах Європи без радянського досвіду проблема соціального оточення вирішувалася природним ринковим способом – ціною нерухомості
Однак і там несподівано виникло питання community. Відмінності проявилися у способі або навіть стилі життя: сьогодні європейці хочуть жити сучасно, зі зручностями та доступом до всіх переваг, які дає сучасне місто. Але в той же час – захистити себе від поганої екології і небажаного соціального оточення. В результаті таких соціальних зрушень з’явився формат котеджного містечка.
Ідеальне котеджне містечко європейського зразка
За замовчуванням до плюсів проживання у котеджному містечку слід віднести всі переваги приватного заміського будинку: власне подвір’я, що автоматично збільшує життєвий простір для всієї родини, хороша екологія, відсутність проблем з паркуванням і можливість організувати дозвілля на свій розсуд. Решта переваг складається за рахунок продуманої концепції самого котеджного містечка та сегментації аудиторії.
Якщо розвивати думку про елітне житло, то для відповідності класу преміум потрібно, аби зберігалися всі фактори преміальності, про які говорилося вище
Тобто, територія повинна цілодобово охоронятися, а обслуговування і підтримку інфраструктури в належному вигляді має здійснювати обслуговуюча компанія. Крім того, повинен зберігатися баланс між екологічністю і близькістю транспортних артерій, щоб жителі міста могли оперативно діставатися міста – центру ділової і соціальної активності.
Не останнє місце займає архітектурне рішення котеджів, планування території і внутрішня інфраструктура самого містечка. Ну а ціна об’єктів, яка при дотриманні усіх обов’язкових для елітної нерухомості критеріїв ніяк не вийде демократичною, автоматично сформує відповідне преміуму соціальне оточення.
Чи можливий подібний формат в Івано-Франківську і чи є для цього ринкові умови?
Ринок, судячи з цін на квартири в деяких ЖК, вже сформувався. Потрібна концепція, набір обов’язкових критеріїв і відповідне місце. Нагадаємо, що унікальність – це коли проєкт неможливо повторити через обмеженість ресурсу, наприклад, розташування. Унікальність посилюється за рахунок технічних рішень, які остаточно формують ідею проєкту. Завдяки цьому об’єкт завжди зростає в ціні.
Вітаємо, ваш об’єкт подорожчав!
Нещодавно про старт будівництва котеджного містечка нового зразка оголосила компанія OZON Development. Місцезнаходження видається досить вдалим – район села Черніїв (урочище Підгора), недалеко від колишнього мисливського двору короля Данила Галицького.
Річка, велика зелена зона і близькість до Карпат відповідають критеріям преміуму щодо екології. Створення продуманої інфраструктури автоматично дає право відносити проєкт до розряду елітних. А відстань (11 км) до центру Івано-Франківська і зовсім роблять цю пропозицію унікальною, а значить, і привабливою для вимогливого клієнта або інвестора.
На сайті проєкту OZON Village можна отримати повну інформацію про майбутнє котеджне містечко. А тут ми наводимо коментарі фахівців, які дають уявлення про елітну нерухомість Івано-Франківська нового типу з технічної точки зору.
Коментарі фахівців
Іван Капустей, засновник архітектурно-будівельної компанії «VR-GROUP»:
Вагома частина наших проєктів припадає, власне, на елітну нерухомість. Хай як дивно це звучало б, простоту та екологічність архітектури можна назвати критеріями елітності. Але важливий момент: екологічний – не значить дешевий!
Говорячи коротко, елітне котеджне містечко має бути продуманим до найменших дрібниць і забезпечувати не тільки житло, а й піклуватися про всі щоденні потреби сучасної людини.
Отже, саме розвинена інфраструктура всередині комплексу, сучасний ландшафтний дизайн, охайні газони (газони – це складова ландшафтного дизайну), закрита територія, просторий внутрішній двір, професійна централізована охорона, цілодобовий відеонагляд, ексклюзивна архітектура і розміщення – однозначні характеристики елітного житла.
Продаючи житло рівня «Еліт», девелопери повинні пропонувати клієнтам комплексні рішення – від проєктування і якісного будівництва до обслуговування проєктів після продажу. Тільки в такому випадку висока ціна котеджу є ринково обґрунтованою і його сміливо можна віднести до класу «елітна заміська нерухомість».
Роман Банах, директор з будівництва котеджного містечка «Ozon village»:
Відзначу кілька суттєвих ознак котеджного містечка преміумкласу з точки зору будівництва: по-перше, це наявність централізованого водопостачання та централізованого водовідведення (каналізації).
Організувати та побудувати централізоване водопостачання і водовідведення для всього містечка є масштабним і значно дорожчим варіантом, ніж для кожного будинку окремо. Проте переваги суттєві: мешканці не мають клопотів щодо викачування септика або наявності води в крані. Комунікаціями опікується сервісна компанія, яка обслуговує котеджне містечко.
По-друге, для житла класу еліт використовують більш дороговартісні матеріали та способи будівництва. Наприклад, будинки преміумкласу мають не панельне, а монолітне перекриття. Це технічне рішення є на 30-40% дорожчим за панельне. Проте монолітний будинок сейсмостійкіший та витримує будь-які деформації ґрунту. Моноліт не дає будинку «сісти» і має запас міцності, якого вистачає на весь термін експлуатації будинку.
По-третє, у віконних системах та вітражах використовується алюмінієвий профіль. Так, він є на 50-80% дорожчим за металопластиковий. Але наскільки дорожчий, настільки якісніший. Різниця є навіть у самому процесі монтажу. Так званий «теплий монтаж» вікон з алюмінієвого профілю забезпечує максимальну енергоефективність будинку з мінімальними тепловтратами. За роки експлуатації «алюміній» збереже в десятки разів більше, ніж довелося на нього витратити.
Якщо говорити далі про енергоефективність, зазначу, що елітні будинки ізолюються мінеральною ватою завтовшки 150 мм. Утеплення даху здійснюється також мінватою, товщина якої 300 мм. Наприклад, для утеплення житла економкласу використовують пінопласт (100 мм) або ту ж мінвату, але тоншу.
Плоский дах з утепленням, «ухильною» стяжкою та засипкою галькою – це ще одна ознака будинків класу еліт. За вартістю такий варіант може бути вдвічі дорожчим від стандартного шатрового даху. Під час монтажу даху передбачають можливе додаткове навантаження. Тут можна встановити сонячні енергосистеми або облаштувати додатковий простір.
Для фасаду та декору елітного будинку використовують зовнішні sto-панелі, термін придатності яких сягає 25 років. Утеплення фундаменту будинку здійснюється екструдованим пінопластом 80-100 мм. До речі, цим матеріалом також утеплюють підлогу першого поверху.
Також в елітних котеджах передбачені гаражі для кількох авто (2 і більше) та кілька санвузлів (3 та більше). Висота житлового першого поверху в класі еліт має бути від 3-3,2 м, другий поверх – 2,7-2,9 м.
Окремо скажу про реалізацію у вітальній зоні «другого світла» – це також є відмінною рисою житла класу еліт. Як це виглядає на практиці, можна побачити у нас на сайті OZON Village.
Любомир Кітраль, співзасновник будівельної компанії «Ozon development»:
На мою думку, елітна нерухомість – це взагалі нові будівельні стандарти. Один з яких – енергозберігаючі будівлі, які називають «пасивними» будинками. Їхня особливість – мале енергоспоживання. У них передбачена корекція освітлення, в залежності від часу доби та пересування людей по приміщенню.
Енергозберігаючі будинки з’явилися в Німеччині більш як 20 років тому і лише нещодавно стали популярними у нас. «Пасивний» будинок часто плутають з «розумним». SMART-системи тільки контролюють електроенергетичний баланс, тоді як «пасивна» технологія не просто економить енергію, а й створює свою.
Наша компанія врахувала енергоефективну складову в усіх проєктах. Зручні у використанні сонячні батареї роблять будинок ще й вигідною бізнес-інвестицією! Енергозбереження – хороший орієнтир при купівлі елітної нерухомості!
Олег Шеремета, співзасновник компанії «Ozon development»:
Smart-house, енергоефективні будівлі, eco-friendly технології, child-friendly інфраструктура, creative city – це глобальні тренди, які сміливо можна віднести до нових критеріїв елітного житла будь-якого типу та виду.
Для елітного котеджного містечка особливо важливою складовою є якісна інфраструктура та площа прибудинкової території. Наприклад, на площі 0,6 га ми передбачили всі зручності на будь-який вибір і смак: великі басейни, sky-park, футбольне поле за зразком ФІФА, безліч дитячих розваг, вишукані пішохідні й велосипедні доріжки та багато інших опцій, ландшафтний дизайн, продумане вуличне освітлення.
При проєктуванні інфраструктури ми заклали тільки якісні та дорогі комплектуючі матеріали іноземного виробництва. У вартість елітного котеджу входить і площа прибудинкової території. Наприклад, його земельна ділянка від «Ozon development» сягає від 10 до 13 ар – це велика територія, де дітям і дорослим є куди розігнатися!
Партнерська публікація з Ozon development
