fbpx

Ринок землі? Йой, най буде

Економіка 20:07, 05.07, 2021
НА ФОТО: Unsplash.com

З 1 липня можна продавати і купувати офіційно землю, яку ми звично називаємо паями, не оформляти оренду на 49 років з виплатою наперед, не записувати в спадщину незнайомим людям, а офіційно продавати і офіційно отримувати за це плату. Це свобода і можливість, момент, коли ефемерні гектари перетворюються на реальний капітал. Навіть якщо ви не думаєте про її продаж чи купівлю, ви отримали можливість це зробити, і саме існування такої можливості робить вас вільнішими.

Власники землі розуміють, що вона щось коштує, і будуть придивлятися до коливань і запитів на ринку, ставити питання про збільшення орендної плати. Орендарі будуть пильно відслідковувати пропозиції на продаж та вже резервують під це кошти, побоюючись агресивних захоплень. Потенційні покупці потребуватимуть якісного пошуку земельних ділянок і своїми запитами та інвестиціями будуть збільшувати вартість землі. 

Держава підготувала основні регулятивні акти, які дозволяють проводити угоди купівлі-продажу. Так, розроблено порядок перевірки нотаріусами набувачів землі, внесено зміни до порядку реєстрації речових прав, змінено інструкцію про вчинення нотаріальних дій. Тому, в принципі, можна рухатись!

Що треба знати:

  • Зняття мораторію щодо «паїв» і запровадження умов їх обігу вплинуло на усі ділянки сільськогосподарського призначення. Тобто, ті ділянки, які раніше можна було купити-продати простою угодою, наприклад для ОСГ, городництва, садівництва, з 1 липня проходитимуть ті самі процедури, що і угоди з «паями». Тепер ускладнено трансакції з усіма ділянками сільськогосподарського призначення.
  • Власником землі с/г призначення може бути тільки громадянин України. Прямо заборонено набувати такі землі громадянам РФ. У багатьох виникає питання, а якщо особа є одночасно і громадянином України, і іншої держави, наприклад США, Польщі чи Ізраїлю, чи може вона купити чи успадкувати землю? Так, може. До того часу, поки в особи є паспорт громадянина України, вона вважається громадянином України і в діях та відносинах з державою цей зв’язок не переривається.
  • Землі с/г призначення державної та комунальної власності не продаються. Їх можна взяти в оренду на аукціоні. Виняток існує тільки для тих, хто колись отримав ділянки для фермерського господарства на праві постійного користування. Вони зможуть їх викупити за ціною нормативної оцінки.
  • Одна особа може мати у власності до 100 га земель с/г призначення. Це правило буде діяти до 1 січня 2024. Пізніше ця норма збільшиться до 10 000 га. Усі ділянки, які набуті у власність до 1 липня 2021 року, до цієї норми не зараховуються. Уже зараз в Україні є фізичні і юридичні особи, які мають у власності тисячі гектарів ріллі, що виділялась для ведення ОСГ. Закон зворотної сили не має, тому вони також зможуть купити до 100 га с/г земель і всі попередні надбання не повинні враховуватися при обрахунку норми.
  • Усі розрахунки при купівлі-продажу мають відбуватись тільки в безготівковій формі. Тобто, покупець має офіційно зі свого рахунку перерахувати кошти на рахунок продавця. При цьому і нотаріус, і банк зобов’язані перевірити походження цих коштів у покупця. Це може бути сюрпризом для багатьох, але зараз не можна просто прийти в банк і поставити на рахунок 100 тисяч гривень, потрібно надати документи, які підтверджують доходи на всю суму. У випадку з укладенням угоди щодо земель с/г призначення нотаріус також буде перевіряти ці документи і, якщо не буде належного підтвердження джерела походження коштів, то відмовить в посвідченні угоди.
  • Ціна ділянки не може бути меншою нормативно-грошової оцінки. Дізнатись розмір цієї оцінки можна, зробивши спеціальний запит в ДЗК, в т. ч. через найближчий ЦНАП. Середній розмір по регіонах України можна подивитися тут. Одночасно потрібно провести ще й експертно-грошову оцінку. Ціна ділянки залежатиме від площі, розташування та родючості ґрунтів. Якщо право оренди 1 га зараз коштує близько 25 тисяч гривень, то прогнозовано, що купівля ділянки не може коштувати менше, і потрібно відштовхуватись від 40-45 тисяч за 1 га.
  • Агровиробники-юридичні особи до 2024 року не зможуть купувати землю, але вже зараз можливо викуповувати ділянки через афілійованих фізичних осіб. Це можуть бути, наприклад, засновники та родичі засновників підприємств, що орендують землю. Так, відповідно до закону орендарі мають переважне право на купівлю ділянки, що продається. Одночасно вони мають право один раз передати своє переважне право іншій особі. Як це працюватиме? Якщо власник ділянки хоче її продати і має покупця, то нотаріус, перед тим як посвідчити укладення угоди, має перевірити, чи вона не перебуває в оренді. Якщо так, то нотаріус направить офіційне повідомлення орендарю про продаж ділянки разом з проєктом договору. Орендар має право прийняти умови договору і купити ділянку або може передати своє переважне право іншій особі, і вже ця особа купить ділянку. Захист переважного права досить добре прописаний, і обійти його важко. В будь-якому випадку, якщо угода буде укладена без дотримання переважного права, в судовому порядку орендар може вимагати переведення на нього прав покупця.
  • Для агровиробників з’явилась ще одна можливість – передавати право оренди землі в оренду банкам та іншим фінансовим установам. Тобто, сільгосппідприємства зможуть отримати довготермінове кредитування на кращих умовах.

І на завершення про податки. Перший продаж ділянки не має податкового навантаження, тобто податок з прибутку фізичних осіб не потрібно буде сплачувати. Наступний продаж тягне сплату 5 % ПДФО + 1,5 % військового збору. Обов’язкові платежі доведеться заплатити ще до укладення угоди, податковим агентом в цьому випадку виступить нотаріус. Він передасть до податкової відомості про те, що продавець отримав дохід від продажу землі і в якому розмірі. Загалом, супутні витрати на угоду за однією ділянкою можуть перевищити 13 тис. грн, а при терміновій реєстрації прав — і 18 тис. грн. 

Раджу врахувати, що покупці та продавці ділянки швидше за все втратять житлові субсидії. Постанова КМУ вказує, що одержувач субсидії зобов’язаний протягом 30 днів проінформувати структурний підрозділ із питань соціального захисту населення про отримання ним або членом сім’ї, що постійно проживає з ним, доходу понад 25-кратного розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб (тобто 56 750 грн). Тобто сам факт продажу, звичайно, не буде підставою для скасування субсидії. Але отриманий дохід буде врахований при розрахунку її розміру. За чинними зараз правилами, право на отримання субсидії також втратять ті, хто здійснив покупку майна на суму, що перевищує 50 тисяч гривень.

Напевне, саме питання офіційної оплати та можливості втрати субсидії стане найбільш стримуючим фактором земельного буму, але розвиток прозорого ринку землі розпочався, і цього не спинити.

Читайте та обговорюйте найголовніші новини Івано-Франківська та області у Telegram.

Якщо ви знайшли помилку, будь ласка, виділіть фрагмент тексту та натисніть Ctrl + Enter

Повідомити про помилку

Текст, який буде надіслано нашим редакторам: