Пам’ятаєте 2022 рік? Тоді здавалося, що бізнес-карта України змінилася назавжди. Івано-Франківськ, Львів та Ужгород стали новими центрами ділової активності. Айтішники сиділи в кав’ярнях на Стометрівці, а знайти вільний офіс бодай на 20 квадратів було складніше, ніж виграти в лотерею. Ціни злетіли до небес, і це здавалося новою реальністю.
Але зараз на календарі 2026 рік. Емоції вщухли, ринок охолов, і бізнес почав рахувати гроші з холодним розумом. І тут виявилася парадоксальна річ: столиця, яка завжди асоціювалася з дороговизною, раптом стала пропонувати вигідніші умови, ніж перегріті західні регіони.
Сьогодні ми не будемо говорити про патріотизм чи безпеку – це особистий вибір кожного. Ми поговоримо мовою цифр, квадратних метрів та сервісу. Чи варто франківському бізнесу, який планує масштабування, дивитися в бік Києва? І що насправді ви отримуєте за свої $15 за метр тут і там?
Феномен “Франківського ціноутворення”: чому в регіоні так дорого?
Щоб зрозуміти ситуацію, треба поглянути на структуру ринку Івано-Франківська. Місто фантастично розвивається, це факт. Але попит на якісні офісні площі тут досі випереджає пропозицію.
Коли у 2023-2024 роках сюди релокувалися сотні компаній, вони розібрали все: від професійних бізнес-центрів (яких у місті одиниці) до переобладнаних квартир на перших поверхах новобудов. Власники нерухомості швидко зрозуміли: “можна піднімати”. І підняли.
У результаті ми маємо ситуацію, коли за офіс у центрі Франківська просять $12-15, а іноді й $18 за квадратний метр. І це часто без урахування ПДВ та експлуатаційних витрат. При цьому сам “продукт” часто не відповідає класу А чи В. Це може бути приміщення без централізованої вентиляції, з побутовим кондиціонером, одним санвузлом і відсутністю паркінгу.
Орендодавці в регіонах часто діють з позиції сили: “Не хочете – не беріть, завтра прийдуть інші”. Гнучкість, до якої звик великий бізнес, тут все ще рідкість.
Київський “ринок орендаря”: що змінилося у столиці
У Києві ситуація діаметрально протилежна. Величезний фонд комерційної нерухомості, збудований до війни, нікуди не зник. Вакантність (кількість вільних площ) у столиці залишається на досить високому рівні. Це створило ідеальні умови для орендарів.
Столичні лендлорди (власники БЦ) борються за кожного клієнта.
Що вони пропонують у 2026 році:
- Знижки та фіксація курсу. Багато договорів підписуються з фіксацією курсу долара на рівні, нижчому за ринковий, або ж надаються знижки на перший рік оренди до 30-50%.
- Ремонтні канікули. Вам дають час заїхати і облаштуватися, не сплачуючи оренду.
- Готові рішення. Офіси “під ключ” з меблями, куди можна заїхати з одним ноутбуком.
Щоб оцінити реальну картину, достатньо промоніторити актуальні пропозиції. Наприклад, якщо вас цікавить оренда офісу на A-office, ви побачите сотні варіантів у бізнес-центрах класу “В+” та “А” за ціною, яка часто нижча за вартість квадратного метра в популярних новобудовах біля міського озера у Франківську. Агрегатори дозволяють відфільтрувати приміщення за наявністю укриттів, генераторів та ремонту, і статистика показує: Київ демпінгує якістю.
Що ви отримуєте за $15/м²? Порівняння “яблук з яблуками”
Давайте порівняємо, що саме входить у вартість оренди в обох містах за умовного бюджету $15 за м².
Івано-Франківськ ($15/м²)
За ці гроші ви отримаєте “топову” локацію. Це буде або сучасний ЖК у центрі, або невеликий спеціалізований офісний центр.
- Охорона: Зазвичай домофон або консьєрж.
- Клімат: Індивідуальні спліт-системи (кондиціонери), які ви обслуговуєте самі. Взимку – газовий котел або центральне опалення.
- Паркінг: Стихійний, у дворі або на вулиці (хто встиг, той і став).
- Сервіс: Якщо потече кран або згорить лампочка – ви дзвоните власнику, а він каже викликати майстра.
Київ ($15/м²)
У столиці за цей бюджет ви заходите в професійний Бізнес-Центр.
- Охорона: Цілодобова фізична охорона, турнікети, доступ за картками (SKUD), відеоспостереження по периметру.
- Клімат: Промислова припливно-витяжна вентиляція і центральне кондиціювання (chiller-fancoil). Ви дихаєте свіжим повітрям, а не тим, що ганяє кондиціонер по колу.
- Паркінг: Підземний (який часто слугує укриттям) та наземний гостьовий.
- Сервіс: Керуюча компанія. У вас є додаток у телефоні: натиснули кнопку – прийшов технік і все полагодив. Це входить у вартість обслуговування (OPEX).
| Критерій | Івано-Франківськ (Локальний ринок) | Київ (Системний ринок) |
| Вакантність | Низька (складно знайти хороше) | Висока (величезний вибір) |
| Гнучкість ціни | Низька (торгуються неохоче) | Висока (індивідуальні умови) |
| Енергобезпека | Часто лягає на плечі орендаря | Промислові рішення від БЦ |
| Інфраструктура | Кафе поруч, магазини | Спортзал, лаунж, кафе всередині будівлі |
Енергонезалежність як новий стандарт (де Київ виграє)
Тема електрики болюча для всіх. Але підходи до її вирішення відрізняються масштабом.
У Франківську, орендуючи офіс у житловому фонді або невеликій будівлі, ви часто самі вирішуєте питання резервного живлення. Купуєте EcoFlow, ставите інвертори, тягнете акумулятори. Якщо дозволяє власник – ставите генератор на вулиці (і слухаєте скарги сусідів на шум).
Київські бізнес-центри за останні роки перетворилися на автономні фортеці. Тут норма – це дизель-генератори потужністю в сотні кіловат, які живлять не тільки розетки, а й ліфти, водопостачання та систему вентиляції.
Вам не треба думати про заправку генератора чи заміну мастила – це робить керуюча компанія.
Ба більше, питання інтернету в столиці вирішено на рівні великих хабів. БЦ мають по 3-4 незалежних провайдери оптоволокна плюс інтегровані системи Starlink на даху. Для ІТ-компанії, де година простою коштує тисячі доларів, така надійність є критичною.
Приховані витрати: OPEX та комунальні
Підприємці з регіонів часто дивуються рядку OPEX (Operational Expenses) у київських комерційних пропозиціях.
“Навіщо я маю платити зверху $3-5 за метр?” – питають вони.
Давайте розберемося. В Івано-Франківську ви платите оренду + комуналку. Але хто миє вікна ззовні? Хто прибирає сніг на парковці? Хто міняє фільтри у вентиляції? Зазвичай ніхто, або ж це робиться хаотично за додаткові гроші (“скидаємось офісом”).
У Києві OPEX покриває все:
- Прибирання місць загального користування (холи, туалети, ліфти).
- Вивіз сміття.
- Охорону 24/7.
- Технічне обслуговування мереж.
- Ландшафтний дизайн території.
Фактично ви купуєте “готельний сервіс” для свого бізнесу. Якщо порахувати витрати на власну прибиральницю, завгоспа та охоронця у Франківську, то “прихована” економія регіону виявляється ілюзією.
Фактор персоналу: локація як HR-бренд
Ще один аспект, про який часто забувають, – це люди. Ринок праці Франківська виріс, але він все ще обмежений. Знайти тут вузькопрофільного спеціаліста (наприклад, Senior DevOps або маркетолога з досвідом роботи на ринках США) буває складно.
Відкриття офісу в Києві дає доступ до багатомільйонного пулу талантів. При цьому сам офіс стає інструментом рекрутингу.
Молоді спеціалісти хочуть працювати в “модних” місцях. Офіс на Подолі з видом на Дніпро або в скляній вежі на Печерську продає вакансію краще, ніж кабінет у спальному районі, нехай і дуже затишному.
Багато компаній зараз обирають гібридну модель: Back-office (бухгалтерія, підтримка, частина розробки) залишається в Івано-Франківську, де це дешевше і спокійніше, а Front-office (продажі, маркетинг, топ-менеджмент) переїжджає до Києва для зустрічей з клієнтами та партнерами.
Прогноз на друге півріччя 2026: куди рушить ринок?
Експерти з нерухомості прогнозують, що “вікно можливостей” у Києві не буде відкритим вічно. Економіка адаптувалася, бізнес повертається, і вакантність у столичних БЦ поступово зменшується.
- Івано-Франківськ: Ціни, ймовірно, зафіксуються або незначно скоригуються. Ринок насичується новими об’єктами (Промприлад та інші проєкти), але дефіцит якісних площ збережеться ще мінімум 2-3 роки.
- Київ: Очікується плавне зростання ставок оренди. Ті знижки, які можна вибити сьогодні, вже восени можуть зникнути.
Зараз – унікальний момент для входу. Можна підписати довгостроковий договір на умовах “ринку покупця”, зафіксувавши низьку ціну на 3-5 років вперед.
Висновки
Івано-Франківськ залишається одним із найкомфортніших міст для життя і старту малого бізнесу. Тут є душа, спільнота і відчуття безпеки. Але якщо ваш бізнес переріс рівень “кав’ярня + два ноутбуки”, і ви потребуєте системних рішень, Київ у 2026 році пропонує математично вигідніші умови.
Вибір між двома містами перестав бути вибором між “дешево” і “дорого”. Тепер це вибір між “лампово, але з нюансами” і “системно, професійно та прогнозовано”.
Іноді, щоб зекономити, треба переїхати до столиці. Парадокс? Ні, просто економіка.
Реклама
