1 липня в Україні відкрили ринок землі, і 204 000 прикарпатців також отримали право продавати свої земельні паї. З того часу минуло вже понад чотири місяці, і КУРС розповідає, скільки землі за цей час продали в Івано-Франківській області та чи справдилися страшилки, якими українців лякали противники ринку.
Іноземці купувати землю в Україні не зможуть до загальнонаціонального референдуму. Та навіть якщо українці проголосують «за», вони не зможуть придбати землю у 50-кілометровій прикордонній зоні.
Також із 2024 року збільшиться ліміт на продаж землі в одні руки зі 100 до 10000 гектарів.
В Івано-Франківській області 621 000 гектарів земель сільськогосподарського призначення, з них 400 000 гектарів ріллі. Після розпаювання земель колгоспів в області з’явилися 204 тисячі землевласників (пайовиків) – селян, які одержали державні акти або сертифікати на володіння землею. Саме ці люди отримали право продавати землю з 1 липня цього року.
Середня площа паїв на Прикарпатті – 1 гектар.
На 18 жовтня в Івано-Франківській області уклали 851 угоду з продажу сільгоспземель. Загальна площа проданих ділянок – 320 гектарів. Середня вартість гектара проданої землі – 227 100 гривень, але з кожною новою угодою вона змінюється.
Через малу кількість угод і невисокий попит говорити про формування ринкової ціни на землю передчасно. Ціну визначають домовленості між покупцем та продавцем. Нагадаємо, що земельна ділянка не може коштувати менше, ніж ставка нормативно-грошової оцінки: в Івано-Франківській області це 26 087 гривень за один гектар. Отже, вже зараз реальна ціна майже у 9 разів вища за нормативно-грошову оцінку.
Цікаво, що у перші місяці ринку землі ділянки на Франківщині частіше продають у передгірських та гірських районах. Це і визначає найвищу наразі ціну за 1 га сільгоспземлі в Україні.
Субсидії і очікування росту цін стримують прикарпатців від продажу землі
За даними Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру, Івано-Франківська область на передостанньому місці за темпом продажу землі. Менше продають тільки на Буковині.
Начальник головного управління Держгеокадастру в області Олег Шестак каже, що ажіотажу через відкриття ринку землі в області і не слід очікувати.
«Ми не аграрна область, у нас половина земель лісогосподарського призначення. Тому великих цифр від нас не слід було очікувати, хоча навіть з тими площами, які є, то 309 гектарів за 100 днів – це дуже невеликий показник», – пояснює Шестак.
Також мешканці Прикарпаття не поспішають продавати землю, очікуючи на зростання цін.
«Думаю, наші землевласники будуть продавати ділянки, коли ціна наблизиться до цін сусідніх країн. Для прикладу, у Польщі у рік відкриття ринку землі ціна стартувала з 1,5 тисячі доларів за 1 гектар, а сьогодні ціна 1 га – 11 тисяч євро», – вважає директор департаменту агропромислового розвитку ОДА Іван Андріїшин.
Ще одна причина, яка стримує українців від продажу земельних ділянок, – право на субсидії.
«Кошти, отримані з продажу ділянки, включаються до сумарного річного доходу домогосподарства, що впливає на призначення та виплату субсидій. На практиці продаж ділянки за суму понад 50 тисяч гривень потягне за собою втрату субсидії на 1 рік – і витрати на оплату тепла з’їдять велику частину доходу від продажу землі», – зазначає юристка Оксана Кобрин.
Виходить, що головні застереження противників ринку землі, якими окремі політики та «експерти» в соцмережах і телеефірах лякали українців, не справдилися.
Читайте головні новини Івано-Франківська і області у Google News
Найбільш поширені міфи-страшилки, які донедавна масово шерилися соцмережами, розбираємо з партнеркою ЮК «MORIS» Оксаною Кобрин. Чому вони не справдилися та чи загрожують землевласникам у майбутньому?
МІФ 1. З відкриттям ринку всю землю за безцінь скуплять великі агрохолдинги та олігархи
З 1 липня загалом по Україні продали 8996 земельних ділянок, що раніше підпадали під мораторій, загальною площею 32,07 тис. га.
«Всупереч побоюванням, масового розпродажу земель не сталося, але потрібно зауважити, що великі агрохолдинги зараз і не мають можливості викуповувати землю. Вона в них з’явиться тільки після 2024 року, якщо не буде внесено змін до законодавства (вже зараз дискутують, аби продовжити цей строк). При цьому потрібно розуміти, що агрохолдингам не вигідно викуповувати землю, яку вони орендують. Однак у них нема іншого виходу, бо якщо вони самостійно не будуть покривати пропозицію з викупу, то інші гравці скористаються цією ситуацією і будуть викуповувати землю та позбавляти земельного банку агрохолдинги», – пояснює юристка.
Як викручуються агрохолдинги? Прикладом виходу із ситуації можна назвати програму МХП, який орендує близько 323 тис. га землі.
Холдинг запропонував своїм працівникам вкласти кошти у викуп ділянок, які він орендує, із гарантією та фіксацією орендної плати на наступні 10 років. Таким чином, компанія в законний спосіб уникає ризику розмиття земельного банку, хоча і не здійснює викупу пропонованих до продажу земельних ділянок.
МІФ 2. На землі наживуться лише жадібні спекулянти, які обдурять бідний народ, скупивши землю за копійки
Операції із землею справді будуть вигідні в середньостроковій перспективі, бо вартість ділянок об’єктивно зростає. До прикладу, з часу відкриття ринку середня ціна 1 га збільшилася з 32 тис. грн/га до 43 тис. грн/га. Однак теперішні власники землі також це розуміють і не поспішають продавати, відзначає Оксана Кобрин.
Важливо, що в законі передбачений запобіжник від заходу на ринок чорного чи спекулятивного капіталу – усі операції із землею мають відбуватися у безготівковій формі.
Одночасно багато українців отримали можливість інвестувати в землю і отримувати прибуток від оренди.
МІФ 3: Землю в Карпатах скуплять араби
Такий фейк у різних варіаціях активно гуляв прикарпатськими фейсбук-спільнотами цього літа у зв’язку з напливом туристів з арабських країн у Карпати.
Іноземці не можуть купувати сільськогосподарську землю, і запровадження ринку землі з цього огляду нічого не змінило, наголошує Оксана Кобрин.
«Іноземці, в принципі, можуть придбати ділянку під забудову і, якщо містобудівна документація дозволяє, збудувати культову споруду. Така можливість була і раніше. Але землі сільськогосподарського призначення в рамках ринку землі – ні», – пояснює юристка.
МІФ 4. Нові землевласники продадуть українські чорноземи за кордон
Законодавство України дозволяє знімати поверхневий шар ґрунту, але тільки за відповідним проєктом.
«Важливо, що знятий ґрунт має складуватися та зберігатися для рекультивації цієї ж ділянки, де його знімали, чи має бути перевезений на іншу ділянку, яка вказується в проєкті. Раніше для цієї процедури вимагався спеціальний дозвіл, однак з червня цього року його скасували, і обов’язковим залишається тільки розробка і дотримання проєкту», – пояснює юристка.
Перевезення ґрунту за кордон не допускається.
МІФ 5. Будуть продані землі у заповідних територіях, лісах, що позбавить українців доступу до місць відпочинку
Відкриття ринку землі жодним чином не стосується земель несільськогосподарського призначення – лісових чи заповідних. Вони залишаються у державній чи комунальній власності.
*Цей матеріал виготовлено в рамках проєкту “Західноукраїнська медіамережа” за підтримки Агентства США з міжнародного розвитку (USAID). Зміст продукції є винятковою відповідальністю видання КУРС та не обов’язково відображає погляди USAID або уряду США.