На початку декілька важливих ремарок:
– щодо тексту законопроєкту №2178-10 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення», прийнятого в другому читанні та в цілому 31.03.2020 – повного тексту з врахуванням усіх прийнятих поправок ще не оприлюднено. При здійсненні цього аналізу опираємось на текст ЗП до другого читання як додатковий та порівняльну таблицю до нього, що розміщено на сайті ВРУ 30.03.20, та додатково схвалені поправки. Підписання ЗП заблоковано, однак найймовірніше, що його підпишуть та опублікують.
– щодо вживання терміну «паї» – тут і надалі мається на увазі земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, виділені в натурі власникам земельних часток (паїв).
ТАК ЩО Ж В ЗАКОНІ?
Найважливіші умови відкриття ринку землі, що так довго та запекло обговорювались і в залі парламенту, і в суспільстві, та в результаті виписано в законі, можна вмістити на одному аркуші.
Основне – запровадження ринку землі відбуватиметься в декілька етапів:
– з 1 липня 2021 року (дата набрання законом сили)– тільки громадяни України зможуть купувати паї і тільки до 100 га в одні руки;
– з 1 січня 2024 року – юридичні особи теж зможуть купувати паї, але площа земель, що може бути у власності однієї особи (як фізичної, так і юридичної), збільшиться до 10 000 га (виняток – банки);
– після референдуму – юридичні особи, які створені в Україні іноземцями, зможуть стати власниками земель с/г призначення.
Стосовно юридичних осіб, які можуть набути права власності на землі с/г призначення, встановлено вагомі обмеження. Передусім учасниками (акціонерами, пайовиками) таких юридичних осіб мають бути виключно громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади. Це означає, що у випадку, якщо у складі учасників однієї юридичної особи є інші юридичні особи, то така юридична особа не матиме права набути права власності на ділянки с/г призначення. Якщо громадянин володіє частками, акціями, паями в юридичній особі, що має у власності ділянки с/г призначення, то вважатиметься, що цьому громадянину також належать ділянки пропорційно розміру його частки, паю чи кількості акцій і ця кількість гектарів враховуватиметься при визначенні загальної площі, що є у власності такого громадянина.
Банки зможуть набувати права власності на землі с/г призначення лише в порядку звернення стягнення на них як на предмет застави та зобов’язані продати впродовж 2 років.
Землі державної та комунальної власності продажу не підлягають!
Визначено перелік осіб, які за жодних обставин не можуть бути власниками земель с/г призначення, зокрема це підсанкційні особи та особи, які належать чи належали до терористичних організацій, юридичні особи, кінцевими бенефіціарами яких є іноземні держави, громадяни держави, яка визнана Україною державою-агресором, або які зареєстровані в офшорних зонах або в країнах, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів згідно зі списком FATF, а також якщо кінцевого бенефіціара неможливо встановити.
Укладення угод відбуватиметься тільки за попередньою перевіркою загальної кількості земель, які є у власності конкретного громадянина чи юридичної особи. При цьому розрахунок тільки у безготівковій формі з наданням підтвердження джерела доходу.
Ціна продажу паїв – не менше нормативної грошової оцінки (це правило діє до 1 січня 2030 року).
При укладенні договорів купівлі-продажу обов’язково застосовується переважне право (орендар у разі продажу орендованої ним ділянки має переважне право на придбання). Запроваджено можливість передачі переважного права третій особі.
Порушення вимог щодо набуття прав власності на ділянки с/г призначення по площі та по суб’єкту власника є підставою для визнання відповідного правочину недійсним, а також для конфіскації земельної ділянки за рішенням суду.
Забороняються також будь-які операції (крім передачі в спадщину) з паями на тимчасово окупованих територіях та в Криму. Заборона набувати права власності на ділянки с/г призначення буде застосовуватись як один із видів санкцій.
Однозначно, що такі умови є результатом компромісу ліберального варіанта впровадження ринку землі та консервативного, прихильники якого заперечують можливості продажу сільськогосподарських земель.
Попри вал критики, що розповсюджується зараз в інформпросторі, переконана, що відкриття ринку землі з такими умовами є визначальним позитивним кроком для України. Уже зараз ми можемо спроєктувати, який вплив спричинить земельна реформа в такому форматі на учасників ринку, та зробити певні висновки.
ВИСНОВКИ
1. На першому етапі відкриття ринку землі це оптимальні умови задля балансу інтересів усіх учасників. За цей період власники землі, які хотіли продати чи купити землю, зможуть реалізувати свої плани, а решта населення переконається в тому, що значних тектонічних зрушень і масової скупки землі не відбудеться.
2. Для агровиробників значних змін не передбачається, хоча посилення конкурентної боротьби за ресурси продовжуватиметься, а тому розмір орендної плати збільшуватиметься. Зросте кількість одноосібників, які зможуть викупити, сформувати масив та господарювати самостійно. Конкурента боротьба також посилиться між місцевими агровиробниками (фермерами) та великими агрогрупами (корпораціями), однак це гравці різних вагових категорій та вагомого впливу на ситуацію на ринку не матиме.
3. Збільшення ВВП не слід очікувати, оскільки міжнародні компанії та корпорації не зможуть бути повноцінними учасниками ринку через відсутність гарантій стабільної і довгострокової діяльності – ні права застави, ні права власності на ділянки с/г призначення для них не передбачено.
4. З’явиться новий механізм для інвестування – купівля с/г земель. Рантьє можуть отримувати до 10% вкладених коштів щорічного доходу у вигляді орендної плати.
5. Юридичні особи, в складі яких є учасниками інші юридичні особи, не зможуть придбати ділянки с/г земель. Для усіх орендарів (юридичних осіб агровиробників) до 1 січня 2024 року потрібно буде показати прозору структуру власності, що означає відкрити фізичних осіб громадян як учасників (акціонерів) та відбілити бюджетування задля надійного підтвердження законності джерел доходів. Грамотне і стратегічне структурування агрогруп із захистом прав користування та власності стане необхідністю безпечної подальшої діяльності.
6. На період з 1 липня 2021 по 1 січня 2024 року юридичні особи агровиробники, що орендують паї, задля власної безпеки та недопущення посилення конкурентів мають викупити ту пропозицію ділянок, що перебуває в них в оренді. Однак безпосередньо вони таким правом не наділені. Компенсаційний механізм, який дозволить орендарям опосередковано викуповувати орендовані ними ділянки, закладено в законі через впровадження права передачі третім особам переважного права. За допомогою цього положення теперішній орендар – юридична особа зможе передати своє переважне право на купівлю ділянки третій особі – громадянину (скоріше за все, це буде пов’язана особа), повідомивши про це власника землі.
Таким чином, фактично запроваджується обіг переважних прав, який ніяк не врегульований, що несе в собі багато ризиків (можливий неодноразовий продаж переважного права недобросовісними орендарями, обман та конфлікти через порушення переважних прав, оскільки відомості про вартість ділянок за угодами залишаться прихованими і орендар не матиме доказів щодо ціни продажу та порушення його переважного права і т. д.). Особливо важливо правильно скористатись переважним правом для компаній з іноземними інвестиціями, оскільки, на відміну від українських власників, їм важко знайти та довіритись громадянам України, які можуть виступити покупцями земель.
7. Багато експертів говорять про майбутню масовану скупку земель на підставних осіб до 100 га в одні руки. Таку можливість не слід відкидати, бо механізмів гарантій захисту прав «реального власника» достатньо, однак сумнівно, що такі схеми наберуть масового характеру. Вимога закону щодо безготівкового розрахунку та необхідності підтвердження джерела походження коштів буде достатньо стримуючим фактором.
8. В кінцевому варіанті парламентарі законопроєкту відмовились від обмежень щодо максимальної кількості земель у власності на місцевому рівні до 35% території місцевих громад. Таким чином, окремі власники зможуть скупити до 10 000 га та монопольно контролювати ринки землі окремих ОТГ, впливати на інших власників, орендарів та органи місцевого самоврядування. Монополізація земель на місцевому рівні не дозволить збільшити надходження місцевих бюджетів, диверсифікувати локальні види діяльності та негативно впливатиме на розвиток громад.
9. Із запровадженням ринку землі з 1 липня 2021 року перестане діяти чинна заборона на зміну цільового призначення паїв. Девелопери, забудовники, виробничники можуть уже зараз прицінюватись та обирати території для потенційної житлової, виробничої забудови чи іншого, відмінного від с/г використання, таких земель. Стосовно привабливих ділянок пожвавиться уже підзабутий спекулятивний сектор. Хоча ці землі і перебуватимуть в приватній власності, але роль місцевих громад зросте, оскільки саме від їхнього бачення залежатиме, якими будуть містобудівні рішення. Майбутній розвиток громад багато в чому буде визначатись тим, наскільки виважене і вдале рішення буде прийняте на цьому етапі. При цьому попри заборону на продаж землі державної та комунальної власності місцеві громади чи держава може передавати такі землі в оренду зі зміною цільового призначення для реалізації інвестиційних проєктів. Таким чином, конкуренція на полі залучення інвесторів тільки зростатиме.
10. Новий виток масової приватизації землі. Запуск ринку землі відбувається на фоні формування нових територіальних громад. Усі землі с/г призначення державної власності мають бути передані територіальним громадам після створення ОТГ, що має завершитися цього року. При збільшенні земельного фонду місцеві ради зазвичай одразу починають «розпайовувати» такі землі. Це непоганий шанс для усіх, хто ще не скористався правом безоплатної приватизації, отримати земельний наділ. Одночасно це велике випробування для громад, щоб вдало розпорядитись землями з огляду на перспективний розвиток.
Більше року залишилось для держави та інших учасників ринку, щоб підготуватись до нових умов. Саме час власникам перевірити свої документи, орендарям – структуруватись та налагодити діалог з власниками паїв, громадам – визначатись щодо перспективного розвитку, а державі – створити надійні механізми захисту прав власності.